Kategorie: Uncategorized

Das Bundeskabinett hat am 23. März 2020 den Gesetzesentwurf für eine umfängliche Änderung des WEG Rechts verabschiedet. Unter anderem soll dadurch die WEG Verwaltung vereinfacht werden und die Elektromobilität unterstützt werden. Die wichtigsten Punkte aus dem Entwurf werden wir Ihnen nachstehend erläutern:

Die Einberufung der Eigentümerversammlung würde verändert werden durch die Reform. Denn aktuell liegt die Ladungsfrist bei 2 Wochen. Dies soll nun auf 4 Wochen angehoben werden, was einerseits für mehr Vorbereitungszeit bei den Eigentümern führt, jedoch auch eine genauere Planung seitens der Verwaltung voraussetzten wird. Da jedoch auch das Schriftformerfordernis aufgeweicht wird und man nunmehr per Email zur Versammlung einladen kann, wird der Ladungsprozess teilweise vereinfacht. Dies gilt übrigens auch dann für Umlaufbeschlüsse, die einfacher versendet werden können.

Vereinfachung von Sanierungen und Modernisierungen: Entsprechend dem Entwurf dürfen Eigentümer zukünftig auf eigene Kosten Ladestationen für Elektrofahrzeuge einbauen lassen, barrierefreien Aus- und Umbau umsetzen und Maßnahmen zum Einbruchsschutz durchführen. Des weiteren soll es einen Anspruch auf einen Glasfaseranschluss geben. Die Änderung mit der größten Tragweite dürfte jedoch die der baulichen Veränderung sein. Aktuell müssen bauliche Veränderungen noch allstimmig erfolgen. Nach dem Gesetzesentwurf werden bauliche Veränderungen nun mit einer einfachen Mehrheit möglich sein, sodass einzelne Miteigentümer nicht länger wichtige bauliche Veränderungen blockieren können.

Auch die Digitalisierung findet in der Reform platz und würde zukünftig auch digitale Versammlungen sowie Beschlussfassungen ermöglichen. Aktuell kann dies lediglich die Eigentümerversammlung, welche eine reine Präsenzveranstaltung ist. Somit ist es zwingen erforderlich, dass Eigentümer physisch zugegend sind, um Ihr Stimmrecht aktiv ausüben zu können. Dies könnte bald nicht mehr notwendig sein; man kann sich dann bequem per Videokonferenz einwählen und abstimmen. Eine weitere erhebliche Änderung wird die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung sein, denn die Versammlung soll künftig unabhängig von der Anzahl der anwesenden Eigentümern beschlussfähig sein. Dies würde dazu führen, dass es keine „Zwangswiederholungen“ von Versammlungen geben würde aufgrund mangelnder Teilnahme seitens der Eigentümer.

Das Führen der Beschluss-Sammlung wird sich auch durch die Reform grundlegend ändern. Aktuell ist vom Verwalter noch die Beschluss-Sammlung in tabellarischer Form zu führen und aktuell zu halten. Zukünftig könnte dies entfallen und ersetzt werden durch eine schriftliche Dokumentation des Verwalters durch Protokolle, die die Beschlüsse beinhalten. Hierbei sollen dann insbesondere Beschlüsse hervorgehoben werden, die sich auf die Kostenverteilung innerhalb der WEG erstrecken.

Eine weitere Vereinfachung wird sein, dass nunmehr  zukünftig die Gemeinschaft der Träger der gesamten Verwaltung sein wird, die mittels Ihrer Organe handelt. Somit kommt es nicht mehr zu den juristisch schwer zu unterscheidenden Fällen, bei denen unklar war, ob nun die Gemeinschaft oder der Eigentümer selber gehandelt hat. Der Beirat soll zudem zukünftig flexibler ausgestaltet werden. Aktuell sind 3 Beiratsmitglieder vorgeschrieben, auch wenn in der Realität die meisten Gemeinschaften dies nicht schaffen, da es zu wenig Bereitschaft innerhalb der Gemeinschaften gibt. Diese gängige Praxis wird nun per Gesetz festgelegt. Damit man jedoch mehr Eigentümer motivieren  kann Beirat zu werden, beschränkt der Gesetzgeber nun die Haftung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit.

Quelle: Haufe.de (https://www.haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/weg-reform_84342_460970.html)

Jan-Hauke Timm als Partner und zweiter Geschäftsführer bestellt – Konstant Immobilien firmiert fortan als OHG

Mit Wirkung vom 01. April 2019 wurde Jan-Hauke Timm (31) als zweiter Geschäftsführer von Konstant Immobilien OHG bestellt und ist zudem als Gesellschafter in das Unternehmen eingestiegen. Jan-Hauke Timm war zuletzt in führenden Funktionen für börsengelistete Immobilienunternehmen tätig. Zu seinen früheren Karrierestationen zählen unter anderem die Projektentwicklungsgesellschaft Gateway Real Estate AG, wo er als Head of Investor Relations tätig war und ADO Properties AG, bei der er als Head of Business Development tätig war.

„Durch den Einstieg von Jan-Hauke Timm wird die Geschäftsführung erweitert und auch gleichzeitig verjüngt, um das starke operative Wachstum sowohl qualitativ als auch quantitativ zu gewährleisten“, sagte Gründer und Geschäftsführer Kay-Michael Scholz. „Ich freue mich sehr auf die zukünftige Zusammenarbeit und die gemeinsame Weiterentwicklung unseres Unternehmens“.

Die Prokuristin des Unternehmens und Teamleiterin der Hausverwaltung, Ann-Christin Münster fügte hinzu: “Jan-Hauke Timm wurde von den Mitarbeitern herzlich aufgenommen und konnte sich innerhalb kurzer Zeit im Unternehmen und gegenüber den Kunden etablieren.“

Künftig wird Konstant Immobilien nicht mehr als GmbH firmieren, sondern als OHG und alle Tochterunternehmen wie z.B. KMS & Partner und Konstant Immobilien Handelsgesellschaft mbH voll integrieren. Die ermöglicht der Unternehmensgruppe zukünftig einen einheitlichen Außenauftritt und eine Stärkung der Marke Konstant Immobilien.

Über Jan-Hauke Timm

Jan-Hauke Timm, 30, besitzt mehr als 10 Jahre Erfahrung in der Immobilienwirtschaft. Er war zuletzt Head of Investor Relations bei der Gateway Real Estate AG in Berlin. Bevor Jan-Hauke Timm seine Stelle bei Gateway Real Estate AG übernahm, war er als Head of Business Development für den Wohnungskonzern ADO Properties AG tätig. Eine weitere Station seiner Laufbahnen war die Tätigkeit als Investor Relations Manager für den Wohnungskonzern BUWOG AG, bei dem er die Kapitalmarktkommunikation und Kapitalmarktfinanzierung übernahm. Weitere Tätigkeiten waren unter anderem Aktienanalyst bei der Baader Bank AG und Asset Manager bei HIH Real Estate GmbH.

Die Landflucht ist ungebrochen

Schon die WELT Online titelte kürzliche „Deutsche fliehen vor Wohnungspreisen aus Großstädten“ (Welt Online; 23.02.2020) und zitierte in ihrem Artikel eine Untersuchung des Bundesinstituts für Bevölkerungsforschung (BiB) und des Statistischen Bundesamtes (Destatis). Dieser besagte, dass es eine verstärkte Abwanderung, insbesondere von Familien, ins Umland größerer Metropolen, unter anderem auch Hamburg. Treiber ist und bleibt die Immobilienpreisentwicklung der letzten Jahre, insbesondere unterstützt durch die geringen Finanzierungskosten und der gestiegenen Nachfrage nach Wohnraum. Basierend auf den infrastrukturellen Gegebenheiten in Hamburg mit einer breiten Bahnanbindung der angrenzenden Kreise, nehmen Käufer immer häufiger das Pendeln zu Ihrem Arbeitsplatz in Kauf. Nur verständlich ist es daher, dass für die Region Hamburg-Bergedorf seitens der Rot-Grünen Regierung gefordert wird, dass längere Züge eingesetzt werden, um die Überfüllung der Züge in Stoßzeiten zu reduzieren, da der Andrang von Jahr zu Jahr zunimmt.

Umland vs. Hamburg – Absolutes Investment nahezu gleich

Vergleicht man nun eine durchschnittliche Neubauwohnung in Hamburg mit einem Einfamilienhaus in einer angrenzenden Gemeinde mit identischer infrastruktureller Anbindung, wie z.B. Reinbek, dann lässt sich immer noch eine erhebliche Differenz erkennen. Kostet etwa eine vergleich Neubauwohnung durchschnittliche EUR 5.500 pro m², so erhält man z.B. in Reinbek bereits ein Einfamilienhaus ab EUR 4.300 pro m². Natürlich ist hierbei eine erhebliche Differenz von 28% ersichtlich; vergleicht man die aktuelle Preisdynamik beider Städte, so ist die Preisentwicklung mit ca. 7% p.a. nahezu identisch. Dennoch sollte man nicht außer Acht lassen, dass die moderne 4 Zimmer Neubauwohnung ca. 100m² (Vgl. EUR 550.00) umfasst und Einfamilienhäuser eher im Bereich von 120m² (Vgl. EUR 516.000) im Durchschnitt angesiedelt sind, wodurch der absolute Preis nicht allzu stark unterscheidet.

Umgebremst steigen seit Jahren die Preise für Wohnraum. Befeuert durch die günstigen Finanzierungskonditionen und die einhergehende hohe Nachfrage nach Wohnraum steigen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser ungebremst. Diese Entwicklung hat auch vor den exklusiven Stadtrand-Lagen wie Reinbek, Wentorf, Wohltorf und Aumühle keinen Halt gemacht. Mittlerweile jedoch stellt man bei der Betrachtung von Kaufpreisen fest, dass diese bereits die günstigen Finanzierungsvorteile eingepreist haben.Jedoch fragt man sich, geht diese Hausse ewig so weiter oder ist bald ein Ende absehbar?

Wentorf und Wohltorf Spitzenreiter bei Preisentwicklung

Betrachtet man die Kaufpreise von Städten, wie Reinbek oder Wentorf, erkennt man sofort, dass die Preise in den letzten Jahren massiv gestiegen sind. Insbesondere Wentorf bei Hamburg hat im Vergleich zu dem Kreis Herzogtum Lauenburg eine noch deutlich stärkere Preisentwicklung gezeigt. Die Preise stiegen zwischen 2014 und 2018 um +39% für Einfamilienhäuser. Damit lagen diese fast 12 Prozentpunkte über dem Durchschnittswert des Kreises. Zum Vergleich: In Städte wie Reinbek (+26%), Aumühle (+24%) und Wohltorf (+37%) sind im gleichen Zeitraum die Preise auch stark angestiegen. Diese wurden jedoch von Wentorf noch übertroffen. Ebenso sind die Preise in dem angrenzenden Stadtteil Hamburg-Bergedorf lediglich um 11% gestiegen.

Preisspitze könne bereits erreicht worden sein

Versucht man die Ursachen zu finden für den stärkeren Preisanstieg in Wohltorf und Wentorf, so kann man einen der Gründe sicherlich bei der Angebotsdichte finden. Denn für Wohltorf gibt es z.B. fast kein Angebot (zum aktuellen Zeitpunkt des Blog-Eintrages lediglich ein Angebot) und für Wentorf bewegen sich die Angebote zu 80% im Hochpreis-Segment von Kaufpreisen von mehr als € 700.000. Zudem sind von aktuell 10 Angeboten nur 6 Angebote freistehende Einfamilienhäuser, die alle zu dem vorgenannten Hochpreis-Segment zählen. Des Weiteren ist auffällig, dass eine Vielzahl von Objekten von wechselnden Maklerhäusern angeboten werden. Dies könnte wiederum auf eine Preisspitze für diese Objekte hindeuten. Die Spanne bewegt sich für Wentorf aktuell zwischen € 3.500 – 6.000 pro m². Vergleicht man dies nun mit Neubau-Eigentumswohnungen, die preislich bei rd. € 4.000 per m² liegen, erkennt man insbesondere bei den Preisen für ältere Einfamilienhäuser eine Preis-Differenz. Diese lässt die sich eher mit der hohen Nachfrage und dem sehr niedrigen Angebot erklären.

Finanzmärkte sind relevanter für Preisentwicklung

Wie bereits vorher dargestellt, haben die Finanzmärkte einen erheblichen Einfluss auf die Preisentwicklung des Immobilienmarktes. Durch die niedrigen Zinsen war es Käufern möglich deutlich höhere Kaufpreise zu zahlen und ebenso höhere Finanzierungen aufzunehmen. Sollten sich nun ebendiese Finanzierungsbedingungen ändern und der Zins wieder um 200 Basispunkte steigen, hätte dies auch einen herben Effekt auf die Immobilienbewertungen. Zwar liegen aktuelle Finanzierungen für Einfamilienhäuser im Durchschnitt eher bei 1.8% Zinsen, jedoch könnte dieser Wert durchaus auf 3.8% steigen. Dadurch würden sich die Zinskosten verdoppeln. Ohne zu sehr ins Detail zu gehen, was diese Erhöhung auslösen könnte, bildet jedoch die Inflation eine erhebliche Rolle dabei. Ob und wann die Europäische Zentralbank die Zinsen anhebt, ist unklar. Sollte die Inflationsrate zu stark ansteigen, bedingt durch den Ölpreis oder ähnliches, wäre eine Zinserhöhung unausweichlich. Aktuelle Prognosen gehen jedoch davon aus, dass die Zinsanpassung frühestens in 2020 stattfinden wird und somit weiterhin ein günstiges Zinsniveau uns erhalten bleibt.

Schauen Sie regelmäßig auf unserem Blog vorbei, um regelmäßig Interessante Artikel zur Immobilienwirtschaft zu lesen.

Endlich hat man eine neue Wohnung gefunden und plant bereits den Umzug. Bevor dem Auszug kommt dann häufig das böse Erwachen – die Frage nach den Schönheitsreparaturen. Muss man nun nochmal ran oder ist die Wohnung bereit für die Übergabe? In diesem Blogpost beantworten wir die wichtigsten Fragen.

Wie ist die aktuelle Regelung in Bezug auf Schönheitsreparaturen?

In den meisten Mietverträgen findet man heutzutage die sogenannten „Schönheitsreparatur Klauseln“. Jedoch stellen sich sowohl Eigentümer als Auch Mieter die Frage nach der Wirksamkeit solcher Klauseln. Grundsätzlich sei gesagt, dass der Mieter per Gesetz grundsätzlich dazu verpflichtet ist, die Wohnung in einem guten Zustand zu erhalten. Jedoch fällte der BGH in 2015 diesbezüglich eine Grundsatzentscheidung: Sollten Mieter in eine unrenovierte Wohnung gezogen sein, so dürfe dem Mieter keine Schönheitsreparaturen auferlegt werden.

Sind jetzt alle Schönheitsreparatur-Klauseln ungültig?

Sollten Schäden während der Mietzeit entstanden sein, sind diese selbstverständlich vor Auszug zu beheben. Trotz vielfach ungültiger Klauseln gibt es jedoch auch solche, die Bestand haben, wie zum Beispiel folgende: „Die Renovierung von der Küche und Bädern muss alle 3 Jahre erfolgen, von Wohnräumen alle 5 Jahre und von allen anderen Räumen alle 7 Jahre.“ Deshalb sollte man, sowohl als Eigentümer als auch als Mieter, genau darauf achten, welche Klauseln sich in den Mietverträgen befinden und sich gegebenenfalls rechtlichen Rat diesbezüglich einholen.

Muss ein Mieter die Wohnung beim Auszug weiß streichen?

Ihre Mieter können die Wohnung gerne in einem Dunkelgrün streichen, wenn es ihnen so gefällt. Beim Auszug muss allerdings ein „heller“ Anstrich erfolgen, der nicht zwingend weiß sein muss. Das heißt, das dem Mieter freisteht sich die Wohnung so herzurichten, wie es ihm oder ihr gefällt. Doch zieht dieser aus, sollte die Wohnung wieder in einen Zustand gebracht, der dem bei Schlüsselübergabe ähnelt.

Müssen die Reparaturen durch Fachbetriebe durchgeführt werden?

Nein. Der BGH hat wie folgt in diesem Fall geurteilt (VIII ZR 294/09):“Eine in Formularmietverträgen über Wohnraum enthaltene Klausel, wonach es dem Mieter obliegt, die Schönheitsreparaturen „ausführen zu lassen“, benachteiligt den Mieter unangemessen und ist deshalb unwirksam, wenn sie bei kundenfeindlichster Auslegung dem Mieter dadurch die Möglichkeit der kostensparenden Eigenleistung nimmt, dass sie als Fachhandwerkerklausel verstanden werden kann.“ Somit können die Schönheitsreparaturen auch durch den Mieter selbst vorgenommen werden.

Können Schönheitsreparaturen steuerlich abgesetzt werden?

Ja, generell können Schönheitsreparaturen für Mietwohnungen vom Eigentümer als Werbungskosten abgesetzt werden gemäß §9 Abs. 1 Satz 1 EStG.

Zusammenfassend lässt sich also festhalten, dass es bei dieser speziellen Vertragsklausel immer wieder zu unterschiedlichen Auffassungen oder sogar Streitigkeiten kommt. Haben Sie mehr Fragen zu diesem Thema? Kontaktieren Sie uns.