Umgebremst steigen seit Jahren die Preise für Wohnraum. Befeuert durch die günstigen Finanzierungskonditionen und die einhergehende hohe Nachfrage nach Wohnraum steigen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser ungebremst. Diese Entwicklung hat auch vor den exklusiven Stadtrand-Lagen wie Reinbek, Wentorf, Wohltorf und Aumühle keinen Halt gemacht. Mittlerweile jedoch stellt man bei der Betrachtung von Kaufpreisen fest, dass diese bereits die günstigen Finanzierungsvorteile eingepreist haben.Jedoch fragt man sich, geht diese Hausse ewig so weiter oder ist bald ein Ende absehbar?
Preisentwicklung Einfamilienhäuser in Wentorf – Quelle: Immoscout24
Wentorf und Wohltorf Spitzenreiter bei Preisentwicklung
Betrachtet man die Kaufpreise von Städten, wie Reinbek oder Wentorf, erkennt man sofort, dass die Preise in den letzten Jahren massiv gestiegen sind. Insbesondere Wentorf bei Hamburg hat im Vergleich zu dem Kreis Herzogtum Lauenburg eine noch deutlich stärkere Preisentwicklung gezeigt. Die Preise stiegen zwischen 2014 und 2018 um +39% für Einfamilienhäuser. Damit lagen diese fast 12 Prozentpunkte über dem Durchschnittswert des Kreises. Zum Vergleich: In Städte wie Reinbek (+26%), Aumühle (+24%) und Wohltorf (+37%) sind im gleichen Zeitraum die Preise auch stark angestiegen. Diese wurden jedoch von Wentorf noch übertroffen. Ebenso sind die Preise in dem angrenzenden Stadtteil Hamburg-Bergedorf lediglich um 11% gestiegen.
Preisspitze könne bereits erreicht worden sein
Versucht man die Ursachen zu finden für den stärkeren Preisanstieg in Wohltorf und Wentorf, so kann man einen der Gründe sicherlich bei der Angebotsdichte finden. Denn für Wohltorf gibt es z.B. fast kein Angebot (zum aktuellen Zeitpunkt des Blog-Eintrages lediglich ein Angebot) und für Wentorf bewegen sich die Angebote zu 80% im Hochpreis-Segment von Kaufpreisen von mehr als € 700.000. Zudem sind von aktuell 10 Angeboten nur 6 Angebote freistehende Einfamilienhäuser, die alle zu dem vorgenannten Hochpreis-Segment zählen. Des Weiteren ist auffällig, dass eine Vielzahl von Objekten von wechselnden Maklerhäusern angeboten werden. Dies könnte wiederum auf eine Preisspitze für diese Objekte hindeuten. Die Spanne bewegt sich für Wentorf aktuell zwischen € 3.500 – 6.000 pro m². Vergleicht man dies nun mit Neubau-Eigentumswohnungen, die preislich bei rd. € 4.000 per m² liegen, erkennt man insbesondere bei den Preisen für ältere Einfamilienhäuser eine Preis-Differenz. Diese lässt die sich eher mit der hohen Nachfrage und dem sehr niedrigen Angebot erklären.
Rendite der 10 jährige Bundesanleihe – Quelle: Investing.com
Finanzmärkte sind relevanter für Preisentwicklung
Wie bereits vorher dargestellt, haben die Finanzmärkte einen erheblichen Einfluss auf die Preisentwicklung des Immobilienmarktes. Durch die niedrigen Zinsen war es Käufern möglich deutlich höhere Kaufpreise zu zahlen und ebenso höhere Finanzierungen aufzunehmen. Sollten sich nun ebendiese Finanzierungsbedingungen ändern und der Zins wieder um 200 Basispunkte steigen, hätte dies auch einen herben Effekt auf die Immobilienbewertungen. Zwar liegen aktuelle Finanzierungen für Einfamilienhäuser im Durchschnitt eher bei 1.8% Zinsen, jedoch könnte dieser Wert durchaus auf 3.8% steigen. Dadurch würden sich die Zinskosten verdoppeln. Ohne zu sehr ins Detail zu gehen, was diese Erhöhung auslösen könnte, bildet jedoch die Inflation eine erhebliche Rolle dabei. Ob und wann die Europäische Zentralbank die Zinsen anhebt, ist unklar. Sollte die Inflationsrate zu stark ansteigen, bedingt durch den Ölpreis oder ähnliches, wäre eine Zinserhöhung unausweichlich. Aktuelle Prognosen gehen jedoch davon aus, dass die Zinsanpassung frühestens in 2020 stattfinden wird und somit weiterhin ein günstiges Zinsniveau uns erhalten bleibt.
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